La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto una modifica di forte impatto sulla disciplina delle locazioni brevi, intervenendo sull’art. 1, comma 595, della L. 178/2020 e riducendo in modo significativo la soglia oltre la quale l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale.
La riforma si inserisce in un contesto di maggiore attenzione alla tutela dei consumatori e alla concorrenza, ma comporta rilevanti conseguenze fiscali e previdenziali per i proprietari di immobili.
Cosa si intende per “locazioni brevi”
Sono considerate locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo:
- di durata non superiore a 30 giorni;
- stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa;
- conclusi direttamente o tramite intermediari immobiliari o portali telematici;
- anche se comprendono servizi accessori quali fornitura di biancheria e pulizia dei locali.
Rientrano nella disciplina anche le sublocazioni e le locazioni concluse dal comodatario, purché ricorrano le medesime condizioni.
Cedolare secca sulle locazioni brevi
I redditi derivanti dalle locazioni brevi possono, in linea generale, essere assoggettati a cedolare secca, con le seguenti aliquote:
- 21% per un solo immobile, individuato dal contribuente in dichiarazione dei redditi;
- 26% per gli altri immobili eventualmente locati con contratti di locazione breve.
Le aliquote non sono state modificate dalla Legge di Bilancio 2026 e restano quindi invariate rispetto al 2025.
La presunzione di imprenditorialità: cosa cambia dal 2026
La principale novità riguarda la presunzione legale di imprenditorialità delle locazioni brevi.
- Fino al 2025, la presunzione scattava quando, nel periodo d’imposta, venivano destinati alla locazione breve almeno 5 appartamenti.
- Dal periodo d’imposta 2026, la soglia viene drasticamente ridotta: solo chi loca al massimo 2 appartamenti può continuare ad applicare la disciplina delle locazioni brevi.
A partire da 3 appartamenti, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale, ai sensi dell’art. 2082 c.c.
La presunzione è assoluta: non è ammessa prova contraria.
Effetti della presunzione di imprenditorialità
Il superamento della soglia di 2 appartamenti comporta conseguenze rilevanti:
- obbligo di apertura della partita IVA;
- iscrizione al Registro delle Imprese come imprenditore individuale;
- assoggettamento a IVA;
- obblighi previdenziali INPS;
- tassazione del reddito come reddito d’impresa;
- esclusione della cedolare secca.
In sostanza, dal terzo appartamento in avanti, l’attività esce completamente dal regime delle locazioni brevi.
Come si computano gli appartamenti
Ai fini della presunzione di imprenditorialità:
- rilevano solo gli immobili locati con contratti di locazione breve;
- sono esclusi i contratti di locazione “ordinaria” (4+4, 3+2, canone concordato);
- la locazione di più stanze dello stesso appartamento conta come un solo appartamento;
- è sufficiente aver stipulato anche un solo contratto di locazione breve nel periodo d’imposta, anche di pochi giorni, per far rientrare l’immobile nel computo.
Il periodo di riferimento è l’anno solare.
Ruolo degli intermediari
La presunzione di imprenditorialità opera anche in presenza di intermediari, inclusi i portali online che mettono in contatto domanda e offerta di immobili.
Gli intermediari residenti in Italia continuano inoltre ad applicare, in qualità di sostituti d’imposta, la ritenuta del 21% sui canoni o corrispettivi incassati o intermediati, nei casi previsti dalla normativa.
Considerazioni operative
La nuova disciplina impone una valutazione preventiva del numero di immobili da destinare alla locazione breve.
Superare la soglia dei due appartamenti, anche in modo occasionale, può determinare un cambio radicale del regime fiscale e contributivo, con effetti potenzialmente onerosi.
In molti casi sarà quindi opportuno:
- pianificare in anticipo la gestione degli immobili;
- valutare alternative contrattuali (locazione ordinaria);
- evitare il superamento “inconsapevole” della soglia nel corso dell’anno.
